L'卯le Maurice fait r锚ver. R茅sidence au bord du lagon, permis de s茅jour par l'acquisition, stabilit茅 fiscale... Pour beaucoup, acheter ici est un symbole : celui d'un nouveau d茅part, d'un projet de vie ou d'un investissement r锚v茅. Mais derri猫re les images, la r茅alit茅 est parfois plus complexe. Papier administratif, attentes interminables, co没ts suppl茅mentaires, chemin de croix pour les non-citoyens鈥� Acheter un bien 脿 Maurice peut vite 锚tre une aventure 茅pique.
Le parcours du combattant administratif : le t茅moignage de Michel
Michel, expatri茅 脿 Flic en Flac, s'est lanc茅 il y a plus d'un an dans l'aventure immobili猫re. Il a choisi un appartement en R+2 dans une r茅sidence avec piscine. Et d猫s le d茅part, il a senti que la patience serait sa plus grande alli茅e.
Il raconte : 芦聽Le notaire nous a conseill茅 de ne pas g茅rer la demande de LOA (Letter of Approval) seuls. On a donc d茅cid茅 de payer pour qu'un de leurs services d茅di茅s s'occupe des d茅marches 脿 notre place. On nous a garanti que cela prendrait maximum 6 mois, et que des relances seraient effectu茅es r茅guli猫rement pour faire avancer le dossier. 脟a, c'茅tait en ao没t 2024, et on a d茅bours茅 600 euros pour b茅n茅ficier de cet accompagnement. Voil脿 pour la th茅orie. Car en pratique, cela fait un an aujourd'hui, et je viens tout juste d'obtenir la LOA. J'attends donc de signer la vente maintenant. En ao没t de l'ann茅e derni猫re, au d茅p么t du dossier, tout s'est fig茅. Ensuite, il y a eu les 茅lections. Tout le monde nous disait qu'il fallait attendre les r茅sultats. Une fois le nouveau gouvernement en place, on nous a dit que 莽a irait plus vite. Et puis finalement, on nous a dit l'inverse, que 莽a prendrait du temps car ils examinaient scrupuleusement chaque dossier et voulaient s'assurer qu'il n'y avait pas de passe-droit d没 au gouvernement pr茅c茅dent. Au mois de mai, on 茅tait d茅courag茅s. On nous a dit qu'il fallait attendre l'annonce du nouveau budget et que rien ne se passerait avant 莽a. Et d茅but juin, grosse surprise : les taxes 脿 l'achat et 脿 la revente augmentent drastiquement. C'est un coup de massue pour nous. 脌 l'heure actuelle, nous ne savons pas r茅ellement si nous allons devoir payer 5% ou 10% de taxes d'enregistrement. C'est flou.聽禄
Au total, l'attente de Michel a dur茅 pr猫s d'un an avant un signe d'avancement. 芦聽C'est vraiment le parcours du combattant. Il a fallu signer des avenants pour 茅tendre les d茅lais de la promesse de vente, fournir des tonnes de papiers, et surtout, s'armer de patience聽禄.
Des exp茅riences qui varient
Sur les forums d'expatri茅s, beaucoup rapportent des parcours similaires. Les d茅lais d'approbation de l'EDB (Economic Development Board) et du Bureau du Premier ministre varient entre 3 et 12 mois. Certains attendent d茅j脿 plus d'un an sans r茅ponse claire.
D'autres, qui investissent dans un programme agr茅茅, ont obtenu l'approbation en quelques mois, gr芒ce 脿 une proc茅dure pr茅-valid茅e. La voie dite 芦聽rapide聽禄 semble donc d茅pendre du sch茅ma d'acquisition mais aussi et surtout du contexte administratif.
T茅moignages crois茅s : des attentes qui se prolongent
Lucie et Marc ont opt茅 pour un programme IRS neuf pr猫s de Grand Baie. M锚me avec un dossier complet, leur lettre d'approbation a mis 10 mois 脿 arriver. Aujourd'hui, ils attendent toujours la signature notariale finale. 芦 On est en train de faire les derni猫res d茅marches pour le pr锚t bancaire. On esp猫re signer avant la fin du mois, mais on pr茅f猫re ne rien dire car tout a pris beaucoup plus de temps que pr茅vu 禄.
Sophie et Pierre, eux, ont commenc茅 leur dossier en novembre 2024. 脌 l'heure actuelle, toujours rien. Aucune explication claire, juste : 芦聽dossier en cours聽禄. 芦 On commence 脿 douter. On a pay茅 10 % de la somme 脿 la promesse de vente. Mais on ne sait m锚me pas quand 莽a avancera 禄, confient-ils.
Budget 2025-2026 : les r茅formes du secteur immobilier
Le budget national 2025-2026 est venu ajouter une nouvelle dimension aux calculs des acqu茅reurs.
Augmentation des taxes pour les non-citoyens
- Taxe d'enregistrement (Registry Duty) passe de 5鈥�% 脿 10鈥�% pour les appartements et les programmes EDB.
- La Land Transfer Tax 脿 la revente devient le plus 茅lev茅 des deux : 10鈥�% du prix de vente ou 30鈥�% des b茅n茅fices r茅alis茅s.
Ces hausses alourdissent imm茅diatement la facture globale pour les 茅trangers.
Fin des avantages fiscaux sur certains programmes
- 脌 partir du 5 juin 2025, les nouveaux projets portant le label Smart City ne b茅n茅ficient plus des principaux avantages fiscaux : plus d'exon茅rations de TVA, plus de r茅duction d'imp么ts sur les revenus fonciers, plus d'exon茅rations sur les droits de transfert ou les frais de conversion. Ces incitations sont supprim茅es pour les projets approuv茅s apr猫s cette date.
- Pour les projets d茅j脿 en construction ou approuv茅s avant le 5 juin 2025, un m茅canisme de transition est pr茅vu : dans certains cas, les avantages fiscaux peuvent continuer 脿 s'appliquer aux 茅l茅ments valid茅s avant cette date (par exemple permis de construire d茅livr茅 ou d茅but de travaux).
- Suppression du r茅gime introduit en d茅cembre 2023, qui permettait aux non-citoyens titulaires d'un permis de r茅sidence d'acqu茅rir un bien r茅sidentiel en dehors des r茅gimes existants, y compris un terrain non am茅nag茅, n'importe o霉 脿 Maurice, 脿 condition que la valeur du bien d茅passe 500 000 USD.
Nos conseils pour un achat immobilier plus serein
Choisir un sch茅ma agr茅茅
Si vous ne voulez pas transformer votre r锚ve d'achat immobilier 脿 Maurice en marathon administratif, mieux vaut opter pour un projet d茅j脿 valid茅 par les autorit茅s. Les sch茅mas comme le PDS (Property Development Scheme), l'IRS (Integrated Resort Scheme), le RES (Real Estate Scheme) ou les Smart Cities offrent des garanties : le terrain est d茅j脿 valid茅, les promoteurs ont obtenu les autorisations n茅cessaires, et l'EDB conna卯t le projet. Les d茅lais sont souvent moins longs. Un vrai gain de temps鈥� et de s茅r茅nit茅.
Anticiper large : pr茅voir une marge de 6 脿 12 mois
Maurice a son propre tempo. Si vous venez d'un pays o霉 tout se fait en ligne et en quelques clics, il va falloir revoir vos attentes. L'administration ici demande du temps, parfois beaucoup. M锚me avec un dossier complet, les autorisations peuvent mettre plusieurs mois 脿 arriver, et les impr茅vus sont fr茅quents. Le conseil : ne pr茅voyez pas d'emm茅nager trois mois apr猫s la signature du compromis. Pr茅voyez large. Et si 莽a arrive plus t么t, ce sera une agr茅able surprise.
Int茅grer les nouvelles taxes dans votre budget
Avec le budget 2025鈥�2026, la donne a chang茅. La taxe d'enregistrement passe 脿 10 % pour les non-citoyens, et une nouvelle taxation s'applique 脿 la revente. Ajoutez 脿 cela les frais de notaire et les frais d'agence : l'addition grimpe vite. Pour 茅viter les mauvaises surprises, int茅grez ces charges d猫s le d茅but de vos calculs, et pr茅voyez une enveloppe de s茅curit茅. 脌 Maurice, ce qui n'est pas anticip茅 finit souvent par co没ter cher.
S'entourer de vrais pros
Ne vous improvisez pas juriste ou fiscaliste 脿 l'autre bout du monde. Ici, les bons notaires, avocats et agents immobiliers font toute la diff茅rence. Ils connaissent les arcanes administratifs, savent relancer les dossiers au bon moment, et peuvent m锚me 茅viter des erreurs fatales. Mieux vaut payer un peu plus cher pour un accompagnement solide que de tout perdre 脿 cause d'une clause floue.
Garder la t锚te froide face au coup de c艙ur
Le lagon est turquoise, les oiseaux chantent, la villa a une vue 脿 couper le souffle鈥� Mais est-elle vraiment vendable ? L'eau de pluie est-elle bien 茅vacu茅e ? Le titre de propri茅t茅 est-il en ordre ? Le terrain est-il born茅 ? La maison est-elle prot茅g茅e des cyclones ? 脌 Maurice, les v茅rifications techniques sont aussi importantes que les 茅motions. Il ne s'agit pas de douter de tout, mais de faire preuve de lucidit茅. Faites toujours une due diligence compl猫te avant de signer quoi que ce soit. C'est votre garantie.
Acheter 脿 Maurice peut 锚tre une histoire magnifique, une aventure 茅motionnelle et familiale. Mais c'est aussi un chemin parsem茅 de patience, d'attente, de vigilance et parfois de d茅ceptions. Ceux comme Michel concluent : 芦 Si vous 锚tes press茅, ce n'est pas l'卯le pour vous. Mais si vous pouvez patienter, faire bien les choses, alors foncez ! 禄
